A desvalorização de imóveis decorrente de matrículas irregulares

A existência de imóveis irregulares é algo bastante comum no Brasil. Falta de fiscalização, excesso de burocracias no procedimento de regularização ou os custos envolvidos para regularizar essas propriedades são alguns dos motivos do porquê isso acontece. 

Segundo estudo publicado pelo Estadão, cerca de 20% das vendas de imóveis de terceiros não são realizadas em São Paulo devido a irregularidades em documentações e existência de problemas jurídicos.

Os riscos de se ter um imóvel irregular são inúmeros – entre eles: não conseguir vender o imóvel, irregularidades com a prefeitura e na cobrança de impostos (IPTU ou ITR), não obter autorização para financiamentos, perder o imóvel por dívidas do antigo proprietário e outros. 

Mas, aqui falaremos principalmente sobre a consequência mais importante dessa irregularidade: a desvalorização do imóvel. 

Propriedades com matrículas irregulares perdem seu valor pois causam insegurança ao comprador. Isso gera a desvalorização que varia entre 30% e 40% do valor do imóvel perante o mercado imobiliário que continua aquecido em nosso país.

Essa desvalorização representa um custo maior do que as taxas, procedimentos e pagamento à profissionais especializados para regularizar a propriedade. As despesas desse tipo de procedimento parecem altos, mas ainda assim não chegam ao que representa uma desvalorização de um terço do valor da propriedade. 

Na verdade, tais custos para regularização de imóvel são um investimento patrimonial.

Neste artigo iremos falar um pouco sobre quais irregularidades podem causar essa desvalorização dos imóveis.

Contrato de compra e venda irregulares entre as partes

Como a realidade de imóveis irregulares é bastante presente no Brasil, existem muitas compras e vendas irregulares, ou seja, que são feitas de maneira informal, sem observância da Lei. 

Exemplo disso é quando comprador e vendedor formalizam um simples contrato particular sem se valer de escritura pública perante um Cartório de Notas. Isso porque tal documento realizado entre as partes, ainda que tenha firma reconhecida nas assinaturas, só existe entre os envolvidos (chamado de “contrato de gaveta”), pois não é considerado escritura nem pode ser averbado na matrícula do imóvel para proteger o comprador perante terceiros.

Por exigência da Lei, é preciso realizar as transações envolvendo imóveis via escritura pública junto ao Cartório de Notas e, ainda, averbar essa escritura na matrícula do imóvel perante outro Cartório que é o de Registro de Imóveis (CRI). Assim, os envolvidos estarão juridicamente seguros e essa regularidade da documentação pode chamar atenção de investidores e construtoras para aquisições futuras.

Mas, mesmo existindo irregularidades, ainda é possível vender um imóvel que não esteja com a sua burocracia em dia, por isso sua prática é tão comum. Porém, os problemas jurídicos para o comprador e a desvalorização do valor para o vendedor do imóvel são consequências quase que inevitáveis.

E não é só. Dificilmente uma pessoa irá conseguir financiar um imóvel irregular, por isso a venda costuma ser por um preço reduzido e cabe ao comprador aceitar os riscos. Contratos de compra e venda irregulares são ilegais e envolvem consequências que ambas as partes terão de assumir. 

Portanto, um contrato de compra e venda irregular entre as partes é um importante fator que deprecia o valor da propriedade no mercado. 

Falta de averbação na matrícula

Um compra e venda de imóvel sem averbação na matrícula é um dos principais fatores que causam desvalorização do imóvel.

A averbação da escritura de compra e venda de imóvel perante a respectiva matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis,  garante ao comprador a segurança da titularidade da propriedade perante terceiros.

Irregularidades na transferência de imóveis em processos de inventário e sucessão patrimonial

Uma irregularidade no imóvel pode impedir que ele seja transferido tanto em processo de inventário quanto em estratégias de planejamento sucessório. Em 2018, o Superior Tribunal de Justiça determinou que um imóvel precisa estar regularizado, com averbação perante o cartório competente, para o prosseguimento do inventário com a divisão da herança. 

Ou seja, não é mais possível que um imóvel com irregularidades seja transferido como herança para filhos ou netos, por exemplo. Isso pode gerar casos litigiosos em família, como é comum. 

Se existe a intenção futura de receber ou de transferir um imóvel como herança, regularize-o quanto antes para evitar que este seja um problema dos herdeiros que futuramente receberão o imóvel.

Falta de averbações em decorrência da incidência do imposto ITBI ou ITCMD

Um dos motivos que pode causar a falta das averbações citadas acima é a falta do pagamento de impostos, entre eles o imposto ITBI. A sigla refere-se ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e para transferir o imóvel entre pessoas vivas, sendo necessário seu pagamento para transferência do bem de maneira correta e segura.

Normalmente esse imposto é pago quando há transferência da propriedade, como no caso de compra e venda do imóvel, ficando o pagamento, em regra, a cargo do comprador.

Em processos de herança, como no caso de inventário extrajudicial, também há incidência imposto ao transmitir um imóvel como herança, mas nesse caso os herdeiros devem recolher o ITCMD que é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. 

Assim como citado acima, essa falta de pagamento é mais uma das irregularidades que causam a desvalorização do imóvel.

Conclusão 

Podemos perceber pelos pontos trazidos acima que são diversos os fatores que podem causar irregularidades em matrículas e registros de imóveis. Porém, por mais comuns que sejam, a falta de atualização e legalização da situação envolvendo imóveis, decorrente das enormes burocracias, trazem muitos problemas com impactos jurídicos e financeiros.

Talvez o maior deles seja a desvalorização do imóvel, que representa uma perda de valor significativa para o vendedor.  Também está incluída como consequência severa a impossibilidade de transferir a propriedade do bem imóvel, até mesmo aos familiares em processos de herança.  

E não podemos esquecer de indicar o risco da perda de propriedade para o comprador que efetua uma aquisição de imóvel sem observar as formalidades necessárias.

Busque entrar em contato com advogados e pessoas especializadas no assunto para regularizar o seu imóvel ou evitar de comprar um imóvel com pendências burocráticas.