Venda de imóvel sem inventário: é possível vender antes de regularizar a herança?
Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel, é comum que os herdeiros pensem em vender esse bem para dividir o valor da herança ou resolver despesas relacionadas ao patrimônio.
Nesse momento surge uma dúvida muito frequente: é possível fazer a venda de um imóvel sem inventário?
Essa situação é bastante comum quando o imóvel ainda está registrado em nome da pessoa falecida no cartório de registro de imóveis.
De forma geral, a venda direta de um imóvel nessa situação não é possível. No entanto, existem alternativas jurídicas que podem viabilizar a negociação do bem, especialmente quando o inventário pode ser realizado em cartório, de maneira extrajudicial.
Neste artigo você vai entender:
- se é possível vender imóvel sem inventário
- o que acontece quando o imóvel está no nome de pessoa falecida
- quais soluções jurídicas podem viabilizar a venda
- como o inventário extrajudicial pode ajudar a regularizar o imóvel.
O que acontece quando o imóvel está no nome de pessoa falecida
Quando ocorre o falecimento do proprietário, os bens deixados passam a formar o chamado espólio.
Isso significa que o patrimônio — incluindo imóveis, veículos, contas bancárias e aplicações — passa a integrar a herança que será posteriormente dividida entre os herdeiros.
Embora os herdeiros tenham direito à herança, o imóvel permanece formalmente registrado em nome da pessoa falecida até que seja realizado o inventário.
Por esse motivo, enquanto a situação patrimonial não é regularizada, normalmente não é possível transferir ou vender diretamente o imóvel.
É possível fazer a venda de imóvel sem inventário?
Em regra, não é possível vender diretamente um imóvel sem inventário, justamente porque o bem ainda está registrado em nome da pessoa falecida.
Para que a venda ocorra de forma regular, é necessário que o imóvel seja previamente regularizado por meio do inventário.
O inventário é o procedimento jurídico utilizado para:
- identificar os herdeiros
- levantar os bens deixados
- calcular impostos sobre a herança
- formalizar a divisão do patrimônio.
Somente após essa regularização o imóvel pode ser transferido para os herdeiros ou para um comprador.
📌 Existem situações em que o imóvel pode ser negociado durante o inventário extrajudicial
Embora a venda direta antes do inventário geralmente não seja possível, existem algumas situações em que o imóvel pode ser negociado durante o inventário em cartório, ou seja, antes que seja formalmente finalizado.
No entanto, sempre haverá necessidade de que exista consenso entre os herdeiros, que, neste caso, devem ser maiores de 18 anos de idade.
Dependendo das circunstâncias, podem existir caminhos jurídicos para viabilizar a negociação do bem.
Cessão de direitos hereditários
Uma das alternativas possíveis é a cessão de direitos hereditários.
Nesse caso, não se trata de uma venda – tecnicamente falando – mas, sim, de uma transferência dos direitos que os herdeiros possuem sobre a herança, da qual o imóvel ainda faz parte.
Essa cessão normalmente é realizada por escritura pública e pode ocorrer antes da conclusão do inventário.
Um advogado especialista analisará as documentações e a possibilidade de realizar a cessão de direitos hereditários para viabilizar o negócio entre os interessados, com total segurança jurídica e conforme a lei.
Dependendo da situação, essa alternativa pode permitir reorganizar a titularidade do patrimônio ou viabilizar negociações envolvendo a herança.
Venda de bens durante o inventário extrajudicial
Nos casos em que o inventário pode ser realizado diretamente em cartório — chamado de inventário extrajudicial — o procedimento costuma ser mais rápido e organizado.
Mudanças recentes nas regras do inventário extrajudicial trouxeram avanços importantes.
Desde o ano de 2024, a Resolução nº 571 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) passou a admitir, em determinadas situações, a alienação de bens do espólio durante o inventário extrajudicial, antes de finalizado o procedimento.
👉 Isso pode permitir, por exemplo:
- venda de bens da herança
- utilização de valores do patrimônio
- pagamento de despesas relacionadas ao inventário (impostos e taxas de cartório).
Essas operações podem ocorrer através da nomeação de inventariante diretamente em cartório, por meio de escritura pública, sem necessidade de autorização ou alvará judicial.
💡 Uso de recursos da própria herança para pagar despesas do inventário
Durante o inventário podem existir diversas despesas relacionadas ao procedimento.
Entre elas:
- imposto de transmissão causa mortis (ITCMD ou ITCD)
- despesas cartorárias
- honorários profissionais
- eventuais dívidas do patrimônio.
Dependendo da situação, os ativos existentes no espólio podem ser utilizados para custear essas despesas durante o inventário.
Regularizar o imóvel de herança é o caminho mais seguro
Na prática, o caminho mais seguro para vender um imóvel deixado por herança costuma ser a regularização da propriedade por meio do inventário.
Após a conclusão do inventário e formalização da partilha, o imóvel pode ser transferido para os herdeiros e posteriormente vendido de forma regular.
Por isso, iniciar o inventário costuma ser o passo necessário para destravar a situação patrimonial do imóvel
Quando procurar orientação para regularizar um imóvel de herança
Situações envolvendo imóveis de herança podem apresentar particularidades importantes, como:
- existência de vários herdeiros
- imóveis adquiridos há muitos anos
- registros desatualizados
- dívidas vinculadas ao patrimônio.
Uma análise inicial do caso costuma ajudar a esclarecer:
- qual é a situação jurídica do imóvel
- se o inventário pode ser realizado em cartório
- quais alternativas podem viabilizar a venda ou transferência do bem.
Conclusão
A venda de imóvel sem inventário normalmente não é possível quando o bem ainda está registrado em nome da pessoa falecida.
No entanto, existem alternativas jurídicas que podem permitir a negociação do bem ou a utilização de recursos da herança durante o inventário.
O inventário extrajudicial realizado em cartório costuma ser uma alternativa eficiente para regularizar a situação patrimonial e permitir a venda do imóvel de forma segura.
Sobre o Dr. Aldo
Dr. Aldo Soria é advogado com atuação voltada para procedimentos de inventário em cartório e regularização patrimonial, acompanhando famílias na organização jurídica da transmissão de bens após o falecimento de um ente familiar.